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自宅不動産(持ち家)の財産分与

小林祐太郎

熊谷オフィス所長弁護士

熊谷オフィスの弁護士の小林です。前々回、前回と、離婚と財産分与について解説してきました。

離婚と財産分与の基本

預貯金・自動車・生命保険・退職金などの財産分与

今回は、離婚にともなう財産分与のうち、特に持家としての自宅不動産の取扱いについて具体的に解説をしていきたいと思います。

1 不動産が財産分与の対象となるか

世の中の夫婦は、婚姻期間中に、自宅として使用するために不動産を購入することが少なくなりません。このような自宅不動産は、婚姻生活において夫婦で取得した財産であることは他の財産と変わるところはありませんので、不動産の権利関係が、夫婦の共有名義か、他方配偶者の単独所有名義かにかかわらず、実質的に夫婦が取得した共有財産として財産分与の対象となります(もっとも、他方配偶者が、贈与や相続によって取得した不動産である場合は、他方配偶者の特有財産として財産分与の対象にはなりません。)。

そして、既にご説明のとおり、分与割合については原則として2分の1ずつとなることが多いといえます(ただし、不動産購入の頭金などに婚姻前からの預貯金を充てる等、明らかに寄与度が異なる場合には、分与割合が修正される場合もあります。)。

2 分与方法

自宅不動産を売却する場合

最も簡明な方法としては、自宅不動産を売却し、売却代金を分与割合にしたがって分与する方法です。離婚後は、夫婦のいずれもが自宅不動産に居住することがないようなケースで、夫婦間で自宅不動産を売却することに合意ができるのであれば、不動産自体を換価して分与する方法が解決を図ることができます。

夫婦のいずれかが自宅不動産を取得する場合

他方、夫婦のいずれかが離婚後も自宅不動産に居住を継続することを希望する場合には、通常、自宅不動産に居住を継続する人が財産分与により自宅不動産を単独取得することが多いでしょう。その場合、自宅不動産を取得しない他方配偶者に対しては、不動産を取得する者から分与割合に相当する代償金を支払うなどして調整を図ることが一般的です(例えば、共有財産である預貯金がある場合には、その預貯金を他方配偶者に取得させるなどして調整することもあります。)。

代償金の支払によって調整をする場合、不動産の価値をどのように把握するかというのが重要な問題となりますが、一般的には、不動産業者に査定を依頼する方法が考えられます。簡易な査定であれば無料で行ってくれる不動産業者もありますので、不動産の財産分与を検討する場合には、まずは不動産業者に査定をお願いしてみると良いでしょう。

3 住宅ローン債務が残っている場合

自宅不動産を購入する場合、いわゆる住宅ローンを組んで購入されることも多く、財産分与が問題となる際に、住宅ローン債務が残ってしまっているケースも少なくありません。そこで、住宅ローン債務が残っている場合における自宅不動産の財産分与における扱いについて、お話しします。

住宅ローン残債務が不動産時価額を下回っている場合

この場合、不動産の価値をどのように把握するかが問題となりますが、一般的には、不動産時価額から住宅ローン残債務を控除した金額を不動産の価値と考えて、財産分与を検討することになります。

住宅ローン残債務が不動産時価額を上回る場合(いわゆるオーバーローン)

現在の実務では、自宅不動産がオーバーローンである場合、自宅不動産は財産分与の対象とはしないという取扱いが一般的です。
もっとも、オーバーローンの場合であっても、当事者間の協議や調停の場面において、他の共有財産(預貯金など)との関係で清算が可能な場合には柔軟に話し合いを進めることもありますし、オーバーローンの自宅不動産の処理方法(分与の対象とするか否か、住宅ローンの支払をどうするか等)について取り決めをすることも可能です。

債権者(金融機関)との事前交渉

住宅ローンが残っている自宅不動産については、債権者(金融機関)との交渉が必要となる場面が少なくありません。

例えば、自宅不動産を売却する場合には、通常、自宅不動産には抵当権が設定されておりますので、その抹消をする必要があります。また、当事者間で今後の住宅ローンの支払者について変更する旨の合意をしても、このような合意は債権者(金融機関)には主張できません。そのため、住宅ローンの債務者の変更(いわゆる借換え)をしたい場合や、他方配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合にこれを外したい場合などには、債権者(金融機関)から承諾を得なければなりません(もっとも、債権者(金融機関)が上記の点について承諾に応じてもらえないケースも多いです。)。

このように、住宅ローンが残っている自宅不動産について財産分与を行う場合には、事前に債権者(金融機関)と交渉をする必要がある場合も多いですので、注意が必要です。

4 まとめ

財産分与においては、様々な事情によって、その分与方法や内容が変わることも多いですので、お一人お一人のケースにより検討すべき事情なども異なってきます。そのため、適切な財産分与を実施するためには、豊富な知識と経験のある弁護士にご相談されることをおすすめいたします。

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